Good summary by one of my students from Singapore REIT investing class.

Original post from http://kkblog-kk.blogspot.sg/2015/03/blog-post_31.html

新加坡的房地产投资信托(REITs)在条例的规定下，必须把租金收入的90%分发给单位持有人。因此，REIT为投资者提供了稳定的股息收入，而投资者也受到这些REIT所提供的获益率(yield)所吸引。

在新加坡上市的REIT有超过30个，投资者应该怎样挑选来获得最高的股息回报呢？

有见识的投资者肯定不会只看获益率，而是会同时细心审查REIT的基本面。

上周五，我参加了一个关于新加坡REIT的三小时投资讲座，它是由Kenny Loh主持，后者是投资博客“Marubozu”的主持人。Loh先生十分乐意与投资者分享他的经验和知识。他是一名兼职交易员，并在一家跨国公司位居要职。

不要在‘高位’买入

Loh先生强调的其中一个要点是永远不要在高位买入REIT。这好像是普通常识，但投资者却很容易疏忽这个重点。

这个概念不只适用于REIT，投资其他股票也适用。比较保守的Loh先生建议投资者不要在股票处于升势时买入，尤其是当股价创下新高时。

道理很简单，当你在高位进场时，股价的升幅可能有限，而潜在跌幅通常比较大。

在以下的先锋医疗产业信托(First REIT)例子里，我们用了总盈与亏的概念来说明。

如果投资者因为这只股在A点(高位，1.44元)时的5%不错获益率而进场，那么当股价下跌至B点(低位，1.00元)时，他的净亏损便达到25.6%。

资料来源：ChartNexus（获益率是按上个财政年度的股息计算）
这是一个简单的例子，说明了在高位进场可能会面对的潜在庞大跌幅。

认识不同类别的REIT

REIT的收入是来自其组合资产的租金，而REIT的表现是受到其潜在资产的收益所影响。

投资者必须注意，某些类别的REIT尽管在好景的时候会获得较高的收益，但它们面对的风险可能较大。

REIT大致可分为5个类别:

相信大部分投资者都同意，5个类别中，医疗保健REIT是最具防御性，因为这个类别的资产拥有较长的租约。此外，医疗保健业最不受经济周期影响，因为在经济低迷的时候，我们还是需要到诊所看病。

另一方面，酒店、工业及商业REIT则较容易受到业务周期影响。

目前而言，由于国内生产总值(GDP)增长预测遭调低及采购经理指数(PMI)与制造产值等数字疲弱，工业厂房的租约在续租租金方面可能难以调升，因此工业REIT的盈利增长可能放缓。

在未来一年，商业REIT在续租租金方面预期可以调升，因为需求增多。办公楼的供需方面如果出现缺口，就如在2008年环球金融危机之后，办公楼租金大幅下滑，正好提醒我们商业REIT在经济低迷的时期会大受打击。

挑选REIT的项目清单

在讲座中，Loh先生与我们分享了一些挑选REIT的准则，投资者不妨多加注意。其中包括了股息获益率最好是在5%以上及负债比低于40%。

Loh先生指出，他也会留意一些估值偏低的REIT，意味着其净资产值(NAV)比股价为高。可是，投资者必须注意，有些REIT一直以来的估值都是偏低，而这可能是因为其他基本因素导致。

与此同时，有些具防御性的REIT往往会被高估，因此我们最好是比较其历来的股价与净资产值比。当REIT目前的股价与净资产值比是接近我们观察区间的低端时，便是进场的好时机。

举个例子，凯德商务产业信托目前的股价与净资产值比是接近其5年的高位，意味着我们最好是等待一个较佳的时机才进场。

吉宝房地产信托的估值目前是在历来高位与低位的中间，如果投资者是比较保守，最好是再等候更佳的时机才进场。

虽然选股清单可以帮我们把挑选的范围缩窄，但我认为投资者最好在进场前，先清楚知道每个所挑选的REIT的基本面。采取正确的投资方法肯定可以提高我们获利的机会，并同时可以减低出现下滑的风险。